中介讲价的技巧和话术如下：

**1. 找到卖家的痛点**

了解卖家的情况，找出他们的痛点或需求，以便更好地在谈判中进行讨价还价。

**2. 以事实为依据**

在讲价过程中，使用事实和数据作为谈判的依据，例如，类似房子的售价和状况，相邻房子的售价等。

**3. 展示中介的专业知识**

展示中介的专业知识和经验，例如，在该地区的销售历史和市场趋势方面的知识，以增加卖家的信任感。

**4. 以积极的态度进行交流**

在交流中保持积极的态度，而不是消极和威胁的语言。通过表达实际情况和解决方案，来达成双方都满意的交易。

**5. 给出切实可行的建议**

提供具体的建议和解决方案，以解决卖家的问题。例如，可以提供更佳的销售策略，或者对房屋进行小修小补以提高售价。