房子的协议书应该包括房屋的售价、交易时间、产权归属、房屋内部设施的情况、保修期限和条款等内容。

协议书应该明确清晰地表达卖方和买方的权利和义务，并对不同情况下的违约责任进行规定。

协议书应该由双方共同签署并保留一份备案，以确保交易的合法性和权利的保护。